Σύμφωνα με την εγκύκλιο ΔΕΠΕΑ/111748/705/19.11.2020 που εξέδωσε το ΥΠΕΝ, εισάγονται διατάξεις για την ενεργειακή απόδοση των νέων και υφιστάμενων κτηρίων καθώς και κτηριακών μονάδων. Ας σημειωθεί ότι το άρθρο 2 παρ. 2 του Ν. 4122/2013 ορίζει πως:
“«Κτιριακή μονάδα»: τμήμα, όροφος ή διαμέρισμα εντός κτιρίου, που έχει σχεδιαστεί ή υποστεί μετατροπή ώστε να χρησιμοποιείται χωριστά.”
Ειδικά, λοιπόν για τα υφιστάμενα κτήρια και κτηριακές μονάδες, δηλαδή και για τα διαμερίσματα μιας πολυκατοικίας, η απόφαση ορίζει ότι:
«Όλα τα υφιστάμενα κτίρια ή κτιριακές μονάδες που υπόκεινται σε ριζική ανακαίνιση πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης όπωςκαθορίζονται στον ΚΕΝΑΚ (σχετ. γ’) και εξειδικεύονται στην ΤΟΤΕΕ 20701-1/2017 «Αναλυτικές εθνικές προδιαγραφές παραμέτρων για τον υπολογισμό της ενεργειακής απόδοσης κτιρίων και την έκδοση του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης» (σχετ. ε’) και ιδίως στο κεφάλαιο 7 αυτής. Εξαιρούνται από την τήρηση των ελάχιστων απαιτήσεων οι κατηγορίες κτιρίων της παρ. 7του άρθρου 4 του σχετ. α’, όπως αναλυτικά αναφέρονται στην παρ.1 της παρούσας εγκυκλίου. Οι ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης τηρούνται για κάθε στοιχείο (κελύφους και τεχνικών συστημάτων) του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας, παράλληλα με την κατάταξη του στην ελάχιστα αποδεκτή κατηγορία ενεργειακής απόδοσης. Στις περιπτώσεις κτιριακών μονάδων που εξυπηρετούνται από κεντρικά τεχνικά συστήματα, εξετάζεται το υφιστάμενο σύστημα και εφόσον δεν πληροί τις ελάχιστες απαιτήσεις του ΚΕΝΑΚ, απαιτείται να εκπονηθεί και να κατατεθεί στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών ολοκληρωμένη τεχνικο-οικονομική πρόταση για την πλήρη αντικατάσταση τους, ώστε πλέον να τις ικανοποιεί. Στη πρόταση, μεταξύ άλλων, θα περιλαμβάνεται η ενεργειακή σύγκρισή τους (κατανάλωση πρωτογενούς και τελικής ενέργειας) καθώς και ο χρόνος απόσβεσης της επένδυσης για την τυπική χρήση της εγκατάστασης. Αν υπάρχουν διαθέσιμα χρηματοδοτικά προγράμματα (όπως το «εξοικονόμηση κατ’ οίκον») θα λαμβάνονται υπόψη και θα αποτελούν χωριστό υπολογισμό.Εφόσον η πρόταση δεν υιοθετηθεί και συνεπώς η αντικατάσταση του υφιστάμενου τεχνικού συστήματος δεν θα υλοποιηθεί και δεν περιλαμβάνεται στην υποβληθείσα στην ΥΔΟΜ μελέτη, η σχετική αρνητική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών συμπεριλαμβάνεται στον φάκελο της υποβληθείσας μελέτης. Όμως τα μέτρα που μπορούν να υλοποιηθούν σε επίπεδο κτιριακής μονάδας πρέπει να εκτελεστούν και η κτιριακή μονάδα θα πρέπει να επιτύχει την κατάταξη στην ελάχιστα αποδεκτή κατηγορία ενεργειακής απόδοσης.Τα υφιστάμενα κτίρια ή κτιριακές μονάδες που ανακαινίζονται ριζικά εξετάζονται συνολικά και όχι μόνο από ενεργειακή σκοπιά ώστε να συμπεριλαμβάνονται στη ΜΕΑ: α) τα απαραίτητα μέτρα για την εξασφάλιση υγιεινών κλιματικών συνθηκών εσωτερικού χώρου, β) η εξέταση των συνθηκών παθητικής και ενεργητικής πυροπροστασίαςγ) η αξιολόγηση των κινδύνων που πιθανά επηρεάζουν τη στατική επάρκειά τους.Ο σκοπός αυτής της νέας απαίτησης (περιπτ. β’, γ’ και δ’ της παρ. 2 του άρθρου 7 του σχετ. α’), είναι η ένταξη στο στάδιο της ριζικής ανακαίνισης όλων των απαραίτητων εργασιών και επεμβάσεων που είναι πιθανό να απαιτούνται να υλοποιηθούν συγχρόνως, ώστε ο σχεδιασμός της ανακατασκευής του κελύφους του κτιρίου να είναι κατά το δυνατό πληρέστερος και με σημαντική εξοικονόμηση πόρων. Στις περιπτώσεις που απαιτούνται παρεμβάσεις πέραν των ορίων της ιδιοκτησίας της κτιριακής μονάδας / ιδιοκτησίας (στο υπόλοιπο κτίριο), το σχετικό πόρισμα του μελετητή και η τεχνικο-οικονομική πρόταση για τις παρεμβάσεις επί του κτιρίου, κατατίθεται στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών. Εφόσον η πρόταση δεν υιοθετηθεί και συνεπώς οι εργασίες δεν περιλαμβάνοναι στην υποβληθείσα στην ΥΔΟΜ μελέτη, η σχετική αρνητική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών συμπεριλαμβάνεται στον φάκελο της υποβληθείσας μελέτης. Όμως τα μέτρα που μπορούν να υλοποιηθούν σε επίπεδο κτιριακής μονάδας πρέπει να εκτελεστούν, εφόσον είναι τεχνικά, οικονομικά και λειτουργικά εφικτό. Σημειώνεται ότι οι περιπτώσεις λειτουργικά εξαρτώμενων προσθηκών, καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση,εξετάζονται λαμβανομένων υπόψη των διατάξεων για τη ριζική ανακαίνιση για το σύνολο του κτιρίου (υφιστάμενο και προσθήκη), ενώ οι περιπτώσεις λειτουργικά ανεξάρτητων προσθηκών, καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση, εξετάζονται λαμβανομένων υπόψη των διατάξεων για τανέα κτίρια ή κτιριακές μονάδες.Οι περιπτώσεις μεταβολής της χρήσης του κτιρίου ή κτιριακής μονάδας εξετάζονται λαμβανομένων υπόψη των διατάξεων για τη ριζική ανακαίνιση. Ο υπολογισμός της Αξίας Κτιρίου ή κτιριακής μονάδας (ΑΚ) πραγματοποιείται πολλαπλασιάζοντας το Κόστος Οικοδόμησης (ΚΟ) επί την ωφέλιμη επιφάνεια του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας (ΩΦΕ) πριν τη μεταβολή του.Σε όλα τα υφιστάμενα κτίρια ή κτιριακές μονάδες που αντικαθίστανται δομικά στοιχεία του κελύφους τους, αντικαθίστανται ή προστίθενται ή εγκαθίστανται εξ αρχής τεχνικά συστήματα, ακόμη και χωρίς να υπόκεινται σε ριζική ανακαίνιση, πρέπει αυτά να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις ενεργειακής απόδοσης όπως καθορίζονται στον ΚΕΝΑΚ (σχετ. γ’) και εξειδικεύονται στη ΤΟΤΕΕ 20701-1/2017 «Αναλυτικές εθνικές προδιαγραφές παραμέτρων για τον υπολογισμό της ενεργειακής απόδοσης κτιρίων και την έκδοση του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης» (σχετ. ε’). Η συμμόρφωση με τις ελάχιστες απαιτήσεις για κάθε στοιχείο πρέπει να αποδεικνύεται στην μελέτη (σχέδια, υπολογισμοί, τεύχος προδιαγραφών, τεχνική έκθεση κ.α.) που κατατίθεται στην ΥΔΟΜ. Εξαιρούνται από την τήρηση των ελάχιστων απαιτήσεων οι κατηγορίες κτιρίων της παρ. 7 του άρθρου 4 του σχετ. α’.»